物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
(相關(guān)資料圖)
2023中國物業(yè)管理上市公司深度分析及環(huán)境調(diào)查
5月30日,2023中國物業(yè)管理上市公司研究成果發(fā)布。據(jù)報(bào)告,上市物企從業(yè)人數(shù)超百萬,是解決社會就業(yè)的重要行業(yè)。
受凈利潤下滑影響,2022年,49家上市物企納稅總額約64.7億元,同比下降7.3%;納稅均值約1.3億元,與去年同期基本持平(1.4億元)。其中,頭部物企納稅額占比同比提升3.0個百分點(diǎn),大型和中型物企納稅額占比同比下降2.4個百分點(diǎn),小型物企納稅額占比同比變動不大。
2022年,56家上市物企共吸納就業(yè)人數(shù)107.4萬人,同比增長19.3%;平均每家企業(yè)吸納就業(yè)人數(shù)約19174人,同比增長12.9%。企業(yè)員工總數(shù)超過萬人的企業(yè)有22家,占總?cè)藬?shù)的比重為86.4%。
頭部物企和大型物企吸納大量就業(yè)人才,其中碧桂園服務(wù)員工人數(shù)最多,為社會提供就業(yè)崗位超22萬個;萬物云、雅生活服務(wù)員工人數(shù)也在10萬左右,分別達(dá)到97930和95102人。
2022年底,受到國家政策提振等影響,房地產(chǎn)行業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)市場信心逐漸恢復(fù),行業(yè)已經(jīng)開啟階段性修復(fù)行情,重新站在新一輪周期的起點(diǎn)。
2022年,民企物企平均股價(jià)漲跌幅為-34.2%,央國資背景物企平均股價(jià)漲跌幅為-8.3%。民營物企受市場環(huán)境的影響較大,股價(jià)呈現(xiàn)較大振幅。央國資物企股價(jià)的波動范圍較小,相對穩(wěn)健,長期來說表現(xiàn)更好。
物業(yè)管理普遍存在基礎(chǔ)數(shù)據(jù)治理難、公共安全管理難、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容少、物業(yè)增值收益低的現(xiàn)狀。
大多數(shù)物業(yè)采用勞動密集型模式,人力成本高、工作效率低、服務(wù)不到位,經(jīng)常引起業(yè)主不滿;缺乏便捷的繳費(fèi)通道,業(yè)主自主繳費(fèi)意識不強(qiáng);設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)獨(dú)立,平臺賬號繁雜,缺乏統(tǒng)一的管理平臺;與業(yè)主之間缺乏管理和服務(wù)的通道,無法為業(yè)主提供便民服務(wù),更無法為物業(yè)帶來創(chuàng)收。
根據(jù)中研普華研究院《2023-2028年物業(yè)管理行業(yè)深度分析及投資戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》顯示:
截至2022年12月31日,市值在30億以下的物企占比近6成,占比較2022年年初增加8.4個百分點(diǎn)。百億市值以上的物企有9家,數(shù)量較2022年年初減少2家,百億市值以上企業(yè)分別為華潤萬象生活、碧桂園服務(wù)、萬物云、中海物業(yè)、保利物業(yè)、招商積余、綠城服務(wù)、雅生活服務(wù)和融創(chuàng)服務(wù)。
2022年56家上市物企營收總額2475.3億元,同比提升19.4%。營業(yè)收入均值和中位數(shù)分別為44.2億元和17.5億元,同比分別提升19.4%和20.0%。均值和中位數(shù)的差異由2021年的22.9億元增加至2022年的26.7億元。
在企業(yè)披露的業(yè)績數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上,為進(jìn)一步從企業(yè)規(guī)模、經(jīng)營質(zhì)量、成長潛力、資本市場表現(xiàn)及社會責(zé)任等維度研究企業(yè),將上述樣本企業(yè)以營收為標(biāo)尺,劃分四大梯隊(duì)。其中,營收大于100億元的8家企業(yè)為頭部物企,50-100億元的5家為大型物企,10-50億元的27家為中型物企,小于10億元的16家為小型物企。
從市場格局來看,整體呈現(xiàn)頭部物企穩(wěn)定,大中型物企承壓,小型物企穩(wěn)中有升的特征。頭部物企名次變動率僅為12.5%,整體保持穩(wěn)定不變,僅中海物業(yè)名次上升,2022年其營收達(dá)到113.4億元,同比提升34.4%。
2022年披露營收總額的56家上市物企營收總額約2475.3億元,同比增長19.4%,增速較去年同期下滑25.2個百分點(diǎn)。分梯隊(duì)來看,頭部、大型、中型和小型物企增速分別為29.5%、3.1%、8.8%和3.6%,增速同比分別下滑11.9、61.6、34.7和28.8個百分點(diǎn)。
2022年,在疫情、地產(chǎn)、資本、整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素的影響下,諸多上市物業(yè)企業(yè)放緩發(fā)展腳步,相較于開拓新市場,拓張規(guī)模,更多的將精力集中在提升服務(wù)品質(zhì)、增強(qiáng)盈利能力上,上市物企整體在管規(guī)模雖進(jìn)一步增加,但增量顯著減少,增速大幅下滑。
具體來看,完整披露相關(guān)面積數(shù)據(jù)的51家上市物企的總在管面積由2020年的35.1億㎡增長至2022年的64.3億㎡,三年復(fù)合增長率為35.3%;從增速走勢來看,年內(nèi)同比增長19.2%,較去年同期下滑34.3個百分點(diǎn)。
2022年披露合約面積的46家上市物企總合約面積約84.9億㎡,同比增長15.5%,增速較去年同期下滑24.2個百分點(diǎn)。分梯隊(duì)來看,頭部、大型、中型和小型物企增速分別為17.7%、8.5%、17.6%和10.9%,增速同比分別下滑20.3、31.4、26.3和19.8個百分點(diǎn)。
2022年房企操盤面積腰斬,意味著近期承接來自地產(chǎn)開發(fā)板塊的管理面積可能打五折,而新增土地面積的斷崖式下滑則是預(yù)示著未來數(shù)年新增交付的住宅面積將持續(xù)下降,物業(yè)公司從地產(chǎn)母公司獲取的在管面積也將持續(xù)減少。從年報(bào)數(shù)據(jù)來看,完整披露相關(guān)數(shù)據(jù)的32家上市物企來自關(guān)聯(lián)方的在管面積占比同比下降0.8個百分點(diǎn)至39.8%。分梯隊(duì)來看,頭部、大型、中型和小型物企關(guān)聯(lián)方在管面積占比分別為40.6%、39.4%、37.0%和51.2%,同比分別下滑0.9、0.5、0.9和1.0個百分點(diǎn)。
物業(yè)管理行業(yè)迎來飛速發(fā)展的黃金時期,市場競爭格局不斷演化。物業(yè)百強(qiáng)企業(yè)高速擴(kuò)張,不斷完善和優(yōu)化市場布局,提升運(yùn)營效率,升級管理模式。
百強(qiáng)企業(yè)管理面積均值達(dá)5693萬平方米,同比增長16.69%;TOP10企業(yè)管理面積均值3.55億平方米,市場份額提升至12.84%。至 2025 年,百強(qiáng)企業(yè)市場份額或?qū)⑦_(dá)到63.9%,而 TOP10 企業(yè)或?qū)⑼黄?24%。由此預(yù)測,未來企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張將是發(fā)展的重點(diǎn)。
2023年整體房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析
日前國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2023年前4個月商品房銷售面積37636萬平方米,同比下降0.4%,其中住宅銷售面積增長2.7%。商品房銷售額39750億元,增長8.8%,其中住宅銷售額增長11.8%。整體房地產(chǎn)市場與去年同期相比仍處在邊際修復(fù)、復(fù)蘇的過程中。
單月來看,2023年4月商品房銷售面積7690萬平方米,同比增長5.5%,環(huán)比則下跌了48%;商品房銷售金額9205億元,同比增長28%,環(huán)比下降39%。其中,商品住宅銷售面積6715萬平方米,銷售金額8373億元,同比分別增長8.1%和30.1%,環(huán)比下跌48%和38%。
1-4月份的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)同比為正,主要得益于第一季度市場出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。4月份房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)再次轉(zhuǎn)弱,說明房地產(chǎn)市場預(yù)期仍有待進(jìn)一步提振。
去年4月份受到疫情因素的擾動,房地產(chǎn)銷售面積創(chuàng)歷史新低,約為正常月度銷售面積的一半左右,今年4月份的成交數(shù)據(jù)僅略高于去年4月份。
市場熱度有所回落,南京、武漢、天津、重慶等強(qiáng)二線城市成交環(huán)比跌幅超過30%,南寧、昆明、長春等弱二線成交不及預(yù)期,僅北京、深圳、成都等城市熱度尚能維持。
從數(shù)據(jù)可以看到的是,房地產(chǎn)竣工快速增長,但房地產(chǎn)投資還未完全恢復(fù)。市場除了關(guān)注房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)之外,還關(guān)注房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù),尤其關(guān)注房屋新開工面積的增速,這些數(shù)據(jù)不僅金融投資者關(guān)注,企業(yè)家同樣關(guān)注,他們需要根據(jù)這些數(shù)據(jù)來進(jìn)行決策。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2023年1-4月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積771271萬平方米,同比下降5.6%。房屋新開工面積31220萬平方米,下降21.2%。房屋竣工面積23678萬平方米,增長18.8%??⒐っ娣e增速較快,說明“保交樓”政策已經(jīng)取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
新開工依舊有待提振,連續(xù)兩個月降幅擴(kuò)大。1-4月房屋新開工面積降幅較上月擴(kuò)大2個百分點(diǎn),降幅回到2021年一季度,單月新開工面積7099萬平方米,創(chuàng)下2015年以來新低,與2022年月均開工量相比下跌35%,同比跌幅則較1-3月小幅收窄至27.4%。這些數(shù)據(jù)說明目前房企擴(kuò)張意愿仍然較低。
2023年1-4月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資35514億元,同比下降6.2%(按可比口徑計(jì)算),降幅較1-3月份擴(kuò)大0.4個百分點(diǎn),且連續(xù)兩個月下跌。單月來看,2023年4月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降7.3%,較1-3月增加1.4個百分點(diǎn),單月規(guī)模不足萬億,比2022年月度投資平均值低21%。
開發(fā)投資持續(xù)走弱一方面是受到新開工低迷的拖累,供給端一部分企業(yè)擴(kuò)張、生產(chǎn)、開工意愿不強(qiáng),另一方面,銷售回暖之下更多資金用于“保交樓”與清債務(wù),土地購置有所下行。
近期公布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的同比情況引發(fā)不少討論和關(guān)注。例如,4月份的銷售數(shù)據(jù)同比為正,但去年公布的4月份銷售面積大于今年的銷售面積,類似的情況在上一個月的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中同樣存在,2023年1-3月,全國住宅銷售26251萬平米,同比增長1.4%;但去年同期公布的絕對值為26305萬平米,今年絕對值變小但公布同比增長引起多方關(guān)注。
2023年1-4月,全國商品房銷售金額39750億元,同比增長8.8%,但按去年同期公布的絕對值37789億元計(jì)算為增長5.2%,增速相差3.6個百分點(diǎn)。
針對房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)的前后矛盾,國家統(tǒng)計(jì)局首次進(jìn)行了說明:房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售面積等指標(biāo)的增速均按可比口徑計(jì)算,并分為毀約退房、剔除抵押性質(zhì)銷售、問題數(shù)據(jù)改正等三方面原因。
按今年1-4月絕對值和增長率推算,2022年1-4月商品房銷售額為36535億元,與去年披露的絕對值相差1254億元(上月相差313億元),這意味著去年1-4月房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)有1254億元被修正,去年4月當(dāng)月的房地產(chǎn)銷售金額修正了近1000億元。
《2023-2028年物業(yè)管理行業(yè)深度分析及投資戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》由中研普華研究院撰寫,本報(bào)告對該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進(jìn)行了分析,重點(diǎn)分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競爭力,以及行業(yè)的投資分析和趨勢預(yù)測等等。報(bào)告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動態(tài),對行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。
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