世界快看：南財(cái)快評(píng)：地產(chǎn)紓困政策要重視頭部企業(yè)的作用

據(jù)媒體消息，5月25日下午，重慶市房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防范化解和維穩(wěn)處突工作專班副組長(zhǎng)、市住房城鄉(xiāng)建委一級(jí)巡視員張其悅，專班副組長(zhǎng)、市住房城鄉(xiāng)建委總經(jīng)濟(jì)師陳擁軍一行深入金科中心調(diào)研，就房地產(chǎn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作進(jìn)行座談交流，并聽(tīng)取了金科股份當(dāng)前生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和保交樓工作情況匯報(bào)以及有關(guān)意見(jiàn)建議。金科作為重慶當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)頭部企業(yè)，得到了重慶市政府的高度重視，這是值得注意的現(xiàn)象。對(duì)于目前的各地地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范和穩(wěn)定處理，有積極借鑒意義，穩(wěn)地產(chǎn)，首先要穩(wěn)地產(chǎn)頭部企業(yè)。

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如果以各行業(yè)市值排名前十的頭部上市企業(yè)作為切入點(diǎn)，復(fù)盤上市公司年報(bào)中企業(yè)在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性租賃方面的核心數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)目前中國(guó)的地產(chǎn)頭部企業(yè)有75家，這75家企業(yè)2022年的員工總數(shù)共計(jì)312萬(wàn)，同比增加3.4%，對(duì)于穩(wěn)定和增加就業(yè)意義重大。從具體領(lǐng)域看，人力主要增加集中在動(dòng)產(chǎn)管理領(lǐng)域。75家頭部上市企業(yè)在2022年的租賃成本總額達(dá)607億元，同比增長(zhǎng)17%，相當(dāng)于一年之內(nèi)填滿了北京、深圳、杭州全部甲級(jí)辦公物業(yè)。對(duì)企業(yè)發(fā)展階段和業(yè)務(wù)模式的綜合考量，疊加市場(chǎng)周期的影響因素，映射出不同行業(yè)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)獲取方式的差異，保險(xiǎn)和互聯(lián)網(wǎng)堪稱行業(yè)內(nèi)的“樓王”和“地主”。可見(jiàn)頭部地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定有極其重大的意義，不僅體現(xiàn)在地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，物業(yè)經(jīng)營(yíng)上也有重要意義。

75家頭部上市企業(yè)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)載體的需求伴隨著員工總數(shù)的上升而穩(wěn)定增長(zhǎng)。從企業(yè)的人才戰(zhàn)略來(lái)看，除保險(xiǎn)行業(yè)以外，其他各細(xì)分行業(yè)的頭部上市企業(yè)均連續(xù)兩年保持員工總數(shù)正增長(zhǎng)。其中，受益于國(guó)家高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展及數(shù)字化轉(zhuǎn)型紅利，新興金融和半導(dǎo)體行業(yè)的頭部企業(yè)在2022年的員工增速明顯高于2021年，生物醫(yī)藥類頭部企業(yè)近兩年的員工增速基本持平，在國(guó)家政策鼓勵(lì)下的新興行業(yè)正在加速人才儲(chǔ)備。證券、互聯(lián)網(wǎng)、計(jì)算機(jī)軟件及硬件等傳統(tǒng)行業(yè)的頭部企業(yè)在2022年的員工增速較2021年略有放緩，在企業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型期的人才戰(zhàn)略更為穩(wěn)健。

所以，僅從人力資源配置趨向可以發(fā)現(xiàn)，頭部新興企業(yè)近期內(nèi)都將面臨較大的不動(dòng)產(chǎn)管理挑戰(zhàn)，迫切需要進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一管理，幫助此類年輕的企業(yè)實(shí)現(xiàn)高效擴(kuò)張。傳統(tǒng)行業(yè)的頭部企業(yè)則應(yīng)根據(jù)自身的戰(zhàn)略調(diào)整，形成更為專業(yè)化的不動(dòng)產(chǎn)管理體系。

從經(jīng)營(yíng)性租賃的年化成本來(lái)看，員工規(guī)模龐大的保險(xiǎn)行業(yè)及互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)年租賃成本相對(duì)高昂，總額超過(guò)百億人民幣。同時(shí)，多數(shù)行業(yè)的頭部企業(yè)2022年年租賃成本都保持了兩位數(shù)的同比增速，遠(yuǎn)高于員工數(shù)量的增速。其中，新興金融、互聯(lián)網(wǎng)及生物醫(yī)藥行業(yè)頭部企業(yè)租賃成本2022年同比增幅最高，達(dá)到26%-27%。考慮到過(guò)去兩年全國(guó)大部分城市的辦公樓市場(chǎng)租金持續(xù)走低的情況下，年化租賃成本總額的增長(zhǎng)也代表了多數(shù)頭部企業(yè)在不動(dòng)產(chǎn)載體面積上的擴(kuò)張趨勢(shì)。從人均租賃成本的維度看，新興金融、互聯(lián)網(wǎng)和證券行業(yè)在辦公空間的花費(fèi)上最為慷慨，人均支出達(dá)到3-4萬(wàn)元/人/年。半導(dǎo)體、計(jì)算機(jī)軟件及新興金融行業(yè)人均租賃成本同比增幅最高，達(dá)到19%-25%，趨勢(shì)與人員增幅一致。

可以發(fā)現(xiàn)，頭部企業(yè)是辦公樓市場(chǎng)需求的核心驅(qū)動(dòng)，在內(nèi)外部壓力作用下頭部企業(yè)表現(xiàn)穩(wěn)健、極具韌性，保證市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)地渡過(guò)不確定性時(shí)期，也是宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)力。

對(duì)于優(yōu)先考慮“鎖定風(fēng)險(xiǎn)”還是“追求利潤(rùn)”，不同行業(yè)給出了不同答案。從2011年險(xiǎn)資允許進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域以來(lái)，保險(xiǎn)公司已成為當(dāng)之無(wú)愧的“地主”。2022年，平均每家上市保險(xiǎn)企業(yè)持有的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)就高達(dá)277億元，相比于2020年增長(zhǎng)了26%。與之相反的是其租賃資產(chǎn)逐年減少，2022年的平均持有價(jià)值相對(duì)于2020年下降了24%。除此之外，由于計(jì)算機(jī)硬件、半導(dǎo)體、生物醫(yī)藥等行業(yè)擁有較多的廠房、倉(cāng)儲(chǔ)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等不動(dòng)產(chǎn)，因此持有資產(chǎn)比例明顯較高。

從資產(chǎn)增幅的角度來(lái)看，以2020年和2022年的數(shù)據(jù)為對(duì)比，互聯(lián)網(wǎng)和計(jì)算機(jī)軟件類企業(yè)在租賃資產(chǎn)和持有資產(chǎn)的投入上可謂齊頭并進(jìn)，過(guò)去兩年的資產(chǎn)增幅均超過(guò)70%。證券、新興金融、計(jì)算機(jī)硬件和半導(dǎo)體行業(yè)的租賃資產(chǎn)增幅均超過(guò)持有資產(chǎn)，而生物醫(yī)藥類企業(yè)則在持有資產(chǎn)的投入上先聲奪人。

我們認(rèn)為，持有和租賃是企業(yè)在面對(duì)不同的發(fā)展時(shí)期和業(yè)務(wù)模式下，獲取不動(dòng)產(chǎn)空間的兩種方式。持有意味著鎖定風(fēng)險(xiǎn)，以更高的盈利和靈活性換取相對(duì)穩(wěn)定的長(zhǎng)期收益；而租賃意味著租金的空間彈性更大，資金的流動(dòng)性更高，得以及時(shí)把握辦公樓市場(chǎng)窗口期，靈活布局。

過(guò)去三年，疫情、經(jīng)濟(jì)下行壓力和外部不確定性等多重因素對(duì)辦公樓市場(chǎng)的供應(yīng)和需求端復(fù)蘇造成一定影響。但企業(yè)年報(bào)中的數(shù)據(jù)真實(shí)地反映了宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向上向好和市場(chǎng)主體活力的不斷恢復(fù)。頭部企業(yè)員工規(guī)模及不動(dòng)產(chǎn)載體面積的擴(kuò)張趨勢(shì)，預(yù)計(jì)將轉(zhuǎn)化為辦公需求并在2023年釋放。金融、科技等傳統(tǒng)行業(yè)仍將推動(dòng)市場(chǎng)需求發(fā)展，半導(dǎo)體、生物醫(yī)藥等新興行業(yè)將釋放新需求動(dòng)能。

目前房地產(chǎn)一城一策的具體紓困疏導(dǎo)策略已經(jīng)進(jìn)入了深入階段，進(jìn)一步導(dǎo)向應(yīng)該集中在頭部地產(chǎn)企業(yè)，推動(dòng)地產(chǎn)創(chuàng)新要?jiǎng)幽埽蚋母镆盍?，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)、面向未來(lái)、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、保持質(zhì)的有效提升和量的合理增長(zhǎng)，提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率、管理效能、資產(chǎn)效益，控制企業(yè)成本、風(fēng)險(xiǎn)，為業(yè)務(wù)擴(kuò)張、盈利增長(zhǎng)和員工福祉提供保障，并助力綠色低碳、踐行社會(huì)責(zé)任，努力夯實(shí)高質(zhì)量成長(zhǎng)、高質(zhì)量發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展基礎(chǔ)。

（米陽(yáng)系仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部辦公樓市場(chǎng)負(fù)責(zé)人，陳晨系仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部高級(jí)經(jīng)理）

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