土豆大會(huì) 06月08日上海土地公告
5月10日,上海發(fā)布2023年二批次擬出讓住宅用地清單??傆?jì)25宗含宅地,總建面約263萬(wàn)方。二批次分將分2輪掛牌,第一輪次6月8日掛牌16幅住宅用地,7月中上旬開(kāi)始組織交易活動(dòng);第二輪次擬于6月26日-30日期間,發(fā)布9幅住宅用地出讓公告,7月底開(kāi)始組織交易活動(dòng)。
上海2023年第二批集中供應(yīng)土地明細(xì)表(一)
(相關(guān)資料圖)
供應(yīng)——量升、價(jià)漲、質(zhì)跌
一、總量及結(jié)構(gòu)變化
二批次地塊以10-20萬(wàn)方為主,體量適中,門檻較低。10-20萬(wàn)方地塊數(shù)量環(huán)比翻倍,占比40%,其他基本和一批次持平,20萬(wàn)方以上地塊兩宗,洞涇地鐵站純宅地總建面27萬(wàn)方,臨港綜合地塊總建面52萬(wàn)方。
二批次市區(qū)/外環(huán)線熱區(qū)11宗,和一批次持平;五大新城有軌交地塊7宗,環(huán)比增加3宗;新城無(wú)軌交2宗,環(huán)比增加1宗;極遠(yuǎn)郊4宗,環(huán)比增加2宗。
二、地價(jià)及聯(lián)動(dòng)價(jià)變化
聯(lián)動(dòng)價(jià)上浮,市場(chǎng)預(yù)期周期性上漲。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn),五大新城相鄰地塊的聯(lián)動(dòng)價(jià)年均漲幅在1-2K左右。
部分地塊房地價(jià)差提升,利潤(rùn)空間有保障。本批次華漕、大場(chǎng)、重固地塊的房地價(jià)差(聯(lián)動(dòng)價(jià)-起始樓板價(jià))相比前幾批次上漲。
三、質(zhì)略有下滑
二批次質(zhì)量略遜于一批次,有爭(zhēng)議的機(jī)會(huì)型地塊更多。一批次1km內(nèi)有已通車軌交的地塊11宗,占比58%,軌交是重要資源配套,也有利于上下游板塊客戶導(dǎo)入,對(duì)于地塊未來(lái)流速有重要影響。二批次僅8宗,占比32%,曹路、奉賢、重固、臨港等地塊,軌交規(guī)劃中,或者在建。松江老城、宣橋、奉賢16單元、新橋等板塊,在市場(chǎng)整體下行的預(yù)期,郊環(huán)外冷熱分化的現(xiàn)狀下,項(xiàng)目未來(lái)去化速度存在一定爭(zhēng)議。需要各家開(kāi)發(fā)商結(jié)合自身情況,做更深入的可研。
四、規(guī)則調(diào)整
批次換成輪次——輪次的含義是一個(gè)輪次內(nèi)的公示地塊全部掛牌成交后,才開(kāi)始下一個(gè)輪次。一個(gè)輪次最長(zhǎng)周期3個(gè)月,今年頻次預(yù)計(jì)有五輪次。
一次性報(bào)價(jià)換成搖號(hào):一批次的大熱門給原有的土拍流程和系統(tǒng)帶來(lái)了不小壓力,拍賣現(xiàn)場(chǎng)狀況頻出,「報(bào)價(jià)輸錯(cuò)門」「營(yíng)業(yè)執(zhí)照門」催促有關(guān)部門研究新方案。
新玩法為搖號(hào)碼球。第一輪(選球環(huán)節(jié)):三個(gè)字母球搖出搖號(hào)號(hào)碼球組編號(hào)。第二輪(搖號(hào)環(huán)節(jié)):搖中號(hào)碼球所對(duì)應(yīng)的競(jìng)買人即為競(jìng)得人,最高限價(jià)為競(jìng)得價(jià)。
二批次競(jìng)爭(zhēng)預(yù)判——整體熱度不弱于一批次
1、一批次73家企業(yè)參拍,競(jìng)得率低,多數(shù)企業(yè)未拍到地,獲地企業(yè)也未“吃飽”;
2、上海雖有市場(chǎng)下行預(yù)期,但放眼全國(guó)市場(chǎng)表現(xiàn)仍亮眼,城區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地依然可以實(shí)現(xiàn)日光;
3、就目前合作企業(yè)及各房企投資口充分溝通的結(jié)果來(lái)看,各房企都在積極備戰(zhàn)二批次。
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