內(nèi)房股回暖 物管股估值落后可追

自三家上市房企被列作示范房企并批準(zhǔn)發(fā)行人民幣債券以來，加上各地實(shí)施寬松的購房政策，內(nèi)房板塊全面回暖，連帶物管板塊亦見異動。

興業(yè)證券表示目前已經(jīng)看到房地產(chǎn)調(diào)控政策和融資政策的逐步改善，物業(yè)管理板塊有

望迎來估值修復(fù)，優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司仍具備成長屬性。各物管公司也在業(yè)績后持續(xù)回購，彰顯對公司持續(xù)增長的信心。

此外，于5 月10 日，國家住建部、郵政局辦公室已發(fā)文提出將物業(yè)服務(wù)企業(yè)納入當(dāng)?shù)匾咔榉揽伢w系，鼓勵有條件的地區(qū)按照政府向物業(yè)服務(wù)企業(yè)購買公共服務(wù)的方式，給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)一定補(bǔ)償。5 月13 日，北京市住建委跟進(jìn)發(fā)文提出將住宅物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目疫情防控工作納入小區(qū)防控體系，切實(shí)保障一線物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員必要的個(gè)人防護(hù)物品和消毒物資。興業(yè)證券認(rèn)為國家層面發(fā)文肯定了物業(yè)服務(wù)在疫情防控和基層治理中的重要作用，且今年首次提出給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)一定補(bǔ)償，物管公司有望降低防疫帶來的成本壓力。

隨著地產(chǎn)政策逐步釋放積極信號，物管股估值有望修復(fù)，不少券商均認(rèn)為在“穩(wěn)增長”和“寬信用”的大環(huán)境下，房地產(chǎn)公司將有更友好的發(fā)展環(huán)境，行業(yè)的流動性風(fēng)險(xiǎn)解除，新房銷售也將逐步回暖。物管公司有更好的業(yè)務(wù)成長性，更安全的財(cái)務(wù)狀態(tài)，估值將會有更大的彈性。截至5 月13 日，港股物管板塊平均估值對應(yīng)2021/2022 年15.4/11.3XPE。

目前，券商基本看好經(jīng)營獨(dú)立性高、內(nèi)生增長能力強(qiáng)、盈利質(zhì)量佳的物管公司。本欄在港股中尋找相應(yīng)的低估值物管股，認(rèn)為銀城生活服務(wù)(1922)可作為小型物管股的首選。

物管股的長期價(jià)值良好，而未來3至5 年更是行業(yè)的規(guī)模紅利期，物管行業(yè)將加速整合，物管公司之間也會分化加劇。對于未來3至5 年的戰(zhàn)略機(jī)遇期，物管公司普遍制定了高速擴(kuò)張計(jì)劃。而銀城生活服務(wù)是長三角地區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)性物管公司，尤其在南京市更具有非常強(qiáng)大的品牌效應(yīng)和卓越的市場地位。公司近年通過策略性措施，已迅速擴(kuò)展業(yè)務(wù)至長三角地區(qū)重點(diǎn)城市，為公司的持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展提供巨大的增長動力。

業(yè)績穩(wěn)步上揚(yáng)

2021年，銀城生活服務(wù)錄得營業(yè)收入約13.5億元(人民幣，下同)，同比增加約40.5%;純利達(dá)約9,480萬元，同比顯著增長約35.0%。毛利率及純利率分別約為16.2%及約7.0%。其中，提供物業(yè)管理服務(wù)的收入約10.8億元，同比增長約40.2%;而來自增值服務(wù)的收入為約2.69億元，同比增長約41.6%。

在核心業(yè)務(wù)營運(yùn)數(shù)據(jù)的強(qiáng)勁表現(xiàn)以外，尤其值得注意的是公司在管面積同比增長50%之同時(shí)，來自第三方項(xiàng)目占比達(dá)近90%，反映銀城生活服務(wù)的外拓能力卓越，有力搶占市場份額，利好集團(tuán)長期發(fā)展。要知道在房地產(chǎn)市場走向存量時(shí)代，物管企業(yè)的自身外拓能力往往成為企業(yè)發(fā)展的重要動力。

于2021年12月31日，銀城生活服務(wù)的合約面積及在管面積分別為約6,190 萬平方米及約5,876 萬平方米，同比增長約44.6%及約50.4%，遠(yuǎn)超集團(tuán)去年初設(shè)定的35%增長目標(biāo)。尤其是年內(nèi)新拓展的近2,000萬平方米在管面積中，超過91%來自第三方項(xiàng)目，從而使得集團(tuán)整體在管面積來自第三方的比例進(jìn)一步提升至89.8%的高水平。

非南京地區(qū)發(fā)展迅速增長

與此同時(shí)，銀城生活服務(wù)繼續(xù)堅(jiān)持區(qū)域集中化，且在城市加密的同時(shí)，做到有質(zhì)量的穩(wěn)健增長。根據(jù)「加密南京、做大蘇南、布局淮?！沟牟呗苑e極穩(wěn)固集團(tuán)在南京的龍頭地位，同時(shí)開拓更多潛力市場。于2021年12月31日，集團(tuán)在南京共管理643個(gè)項(xiàng)目，在管面積近3,500萬平方米，同比增長33.2%。南京項(xiàng)目的高密度，有助于集團(tuán)利用密集的項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)資源，不但能以更優(yōu)的成本管控，提升運(yùn)營效率和員工人均創(chuàng)造價(jià)值，而且有助于集團(tuán)各類增值服務(wù)和城市增值服務(wù)(如騎手換電等)項(xiàng)目的鋪開和引流，為集團(tuán)帶來可觀和可持續(xù)的收益。

此外，南京以外地區(qū)于去年的發(fā)展亦取得優(yōu)秀成績，新增在管面積破千萬，總在管面積達(dá)到近2,400萬平方米，同比增長約84.6%，占集團(tuán)總在管面積約40.5%，再次驗(yàn)證集團(tuán)有能力把在南京的成功經(jīng)驗(yàn)復(fù)制到其他地區(qū)。

綜上可見，銀城生活服務(wù)作為經(jīng)營獨(dú)立性高、內(nèi)生增長能力強(qiáng)、盈利質(zhì)量佳的物管公司，有望于未來五年內(nèi)通過強(qiáng)大的外拓能力保持高速增長佳績。公司現(xiàn)價(jià)2021年市盈率不足10倍，按2022年利潤增長30%計(jì)，預(yù)測市盈率僅5倍，較行業(yè)平均市盈率折讓逾50%，股價(jià)嚴(yán)重落后。未來六個(gè)月，隨著市場氣氛好轉(zhuǎn)，銀城生活服務(wù)絕對有力大升逾倍。此不可不察。

免責(zé)聲明：市場有風(fēng)險(xiǎn)，選擇需謹(jǐn)慎!此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。

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